興華會計師事務所企業上市籌劃
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企業所得稅匯算清繳>>

房地產企業所得稅匯算不同于項目清算

更新時間:2012-02-01 12:46:58 來源:轉載 瀏覽次數:0

  A房地產企業開發的B項目,2007年實現預售收入1000萬元,預計計稅毛利率為20%,期間費用及可扣除稅金為150萬元,當年繳納企業所得稅16.5萬元;2008年實現預售收入2000萬元,預計計稅毛利率為15%,期間費用及可扣除稅金為200萬元,當年繳納企業所得稅25萬元;2009年B項目竣工交付業主使用,當年實現銷售收入3000萬元,期間費用及可扣除稅金為250萬元,項目計稅成本為4200萬元。假設沒有其他納稅調整項目,A房地產企業在B項目竣工清算年度,即2009年需要繳納多少企業所得稅?
  A房地產企業財務人員認為,B項目竣工清算共計實現銷售收入6000萬元(1000+2000+3000),發生計稅成本4200萬元,項目期間費用及可扣除稅金600萬元(150+200+250),應納稅所得額=6000-4200-600=1200(萬元),應繳企業所得稅=1200×25%=300(萬元),實際預繳企業所得稅=16.5+25=41.5(萬元),項目竣工清算應補繳企業所得稅=300-41.5=258.5(萬元)。
  實際上,該財務人員并沒有領會《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)相關規定的具體含義。
  第一,房地產企業開發經營業務的企業所得稅處理并不僅著眼于具體項目的損益情況,無論項目是否完工,無論開發產品是預售還是現售,都應當在當年度確認銷售收入并匯算清繳企業所得稅。上例中,A房地產企業2007年度、2008年度繳納的企業所得稅實質上是當年度匯算清繳的應納稅額,并非B項目完工前的預繳稅額。
  第二,企業銷售未完工開發產品取得的銷售收入,應先按預計計稅毛利率分季度(或月度)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。上例中,A房地產企業2007年銷售收入對應的應納稅所得額=1000×20%-150=50(萬元),2008年銷售收入對應的應納稅所得額=2000×15%-200=100(萬元)。
  第三,開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業的應納稅所得額。
  B項目計稅成本為4200萬元,實際毛利率=(6000-4200)÷6000×100%=30%,2007年、2008年實際毛利額與預計毛利額的差額分別為100萬元[1000×(30%-20%)]和300萬元[2000×(30%-15%)],毛利差額400萬元(100+300)應當計入2009年度應納稅所得額。
  第四,確定2009年度應納稅所得額=3000-[4200-3000×(1-30%)]-250+400=1050(萬元),應納所得稅=1050×25%=262.5(萬元)。
  以上計算結果與企業財務人員計算結果的差額=262.5-258.5=4(萬元),形成此差異的原因在于房地產開發企業對于銷售收入的理解不準確,將項目清算與所得稅匯算相互混淆。該例中,清算僅指項目計稅成本的最終結算,涵蓋了3年的銷售期間,而匯算指按照年度分別計算的企業所得稅應納稅額,兩者不能等同。 
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